房地产开发行业——信用优先，兼顾效率

　　对地产行业至关重要的按揭贷款利率正在加速下降，各地的需求侧四限措施正在加速放开，行业基本面有望在三季度迎来复苏。与此同时，行业格局也正在发生空前的调整。看好信用和效率兼顾的企业，推荐保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、美的置业、滨江集团、华发股份、绿城中国、龙湖集团和华润置地。

　　物业管理行业——重构独立成长信心的蓝海产业

　　物业管理行业在管面积、收入高速增长，市场直拓、并购和关联方交付三管齐下。行业前景广阔，头部公司优势巨大，市场集中度预计持续提升。头部企业中，预计国企的竞争优势将在2022年集中体现。我们看好蓝筹物业管理公司，推荐华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业和绿城服务。

　　贝壳——长期机遇和短期挑战

　　贝壳的优势：

　　① 贝壳在二手房交易中建立比较高的业务壁垒：1)基础设施；2)经纪人协作网络，避免超级经纪人和明星经纪人对公司/普台价值的颠覆性破坏；3)技术创新提升经纪人作业效率。

　　② 新房渠道的渗透率、佣金费率都有提升空间。贝壳的销售能力：1)客源的真实、丰富；2)强管控的经纪人管理能力；3)自下而上的项目拓展策略。

　　③ 探索中的家装业务前景广阔，现金储备丰厚。

　　贝壳的风险：

　　① 房地产交易恢复不及预期。

　　② 公司日常操作风险及监管风险。

　　贝壳的投资机会：

　　① 考虑到近期上海、北京等公司相对较为倚重的重点城市疫情反复，公司业务受到一定影响，我们调整公司2022/23/24年的业务指标预测，其中GTV的预测从2022/23/24年3.88/4.24/4.49万亿元调整到3.28/3.82/4.40万亿元，Non-GAAP净利润预测从2022/23/24年25.1/61.6/86.0亿元调整至16.7/65.0/84.6亿元。参考其他可比平台公司劳动力数量薪酬和市值比例，兼顾其他房地产交易公司(但规模完全不同)剔除现金后市值和GTV比例，给予公司2,661亿元的目标市值，相当于2023年41倍PE估值。我们给予公司港股每股82.0港元的目标价，美股每ADS31.0美元的目标价，两地交易股份可以互相转化，目标价相同，维持“买入”的投资评级。

　　风险提示

　　疫情反复，进而影响开发企业销售和推货的风险，以及影响零售物业经营表现的风险；部分开发企业缩表风险，以及盈利能力下降的风险；物业管理企业的独立性风险；

　　公司日常操作风险及监管风险。

（文章来源：中信证券）